【土地の相続問題】売る場合と建てる場合でどちらがオトクか？

土地を相続した場合どうしたらいいの？

家じゃなくて土地を相続した場合、せっかくだから家を建てた方がいいと思うんですけど、住んでいる家があるのに家を建てるのってちょっともったいないですよね？

土地を相続した場合、現在住んでいる家が賃貸などですぐに手放せる状態であれば新しく家を建てるのもいいでしょう。しかし、住んでいる家が持ち家なら、家を建てる必要はないでしょう。家を建てる場合と売る場合、どちらがおすすめかご紹介します

土地を相続したら、家を建てた方がいいのか、それとも売った方がいいのか迷うと思います。今回は、土地を相続した場合の手続きと、売却するケース・家を建てるケースでどのような費用がかかるのか詳しく説明します。

土地を相続することになったら、「ただ土地をもらう」というだけでは済みません。きちんとした手続きをしなければならないのです。

土地を相続した場合の手続きと流れ

このように、土地を相続したらさまざまな手続きを行う必要があります。

ザックリと流れを見てみると簡単なようですが、相続人が複数いる場合は話し合いを持たなければならず、分配方法が決まるまでには時間がかかることもあるのです。

相続登記をする際は、

これだけの書類が必要になります。「被相続人の戸籍謄本」は、出生から死亡まですべて必要になりますので注意してください。

土地を相続した場合、先ほどご紹介した手続きが必要になりますが、それが終わったら今度はその土地を売るか、それとも新しく家を建てるか考えなければなりません。

もちろんほかの選択肢もありますが、今回は相続した土地を売却するケースと、家を建てるケースを比較して、どちらが最善の方法なのか考えてみましょう。

まず、土地を相続した後に売却するケースです。相続した土地を売る場合、以下のような税金がかかります。

土地売却でかかる税金の種類	内容
譲渡所得税	所有する土地を売却したときに得た利益に対してかかる税金
印紙税	土地の売買契約書に貼り付ける印紙にかかる税金
登録免許税	抵当権を抹消するときにかかる税金
消費税	売却を依頼した不動産会社への仲介手数料にかかる税金

まず、譲渡所得税ですが、これは所有する土地を売却したときに得た利益に対してかかる税金で、売却益＝利益ということではなく、売却益から必要経費や土地の購入費などを引いた金額にかかる税金ということになります。

印紙税は、土地の売買契約書に貼り付ける印紙にかかる税金です。

売却した土地の金額が高くなるにつれて印紙税も高くなります。

登録免許税は、不動産1つにつき1,000円なので、それほど気にしなくてもいいでしょう。消費税は、不動産会社の仲介手数料にかかる税金です。

このように、土地を売る場合は4つの税金がかかってくるということを覚えておくようにしましょう。

相続した土地に、新しく家を建てる場合はどうでしょうか。気を付けたいのが相続税や贈与税です。

相続した土地に家を建てる場合は、次のようなケースが考えられます。

1つ目の、親名義の土地を無償で使い家を建てる場合、親が存命であれば賃借料などを支払わずに使わせてもらうことができるでしょう。

この場合、「使用貸借」といい、使用時に税金はかかりません。しかし、親が亡くなった場合は、相続税が発生することになりますので忘れないようにしましょう。

2つ目の、親名義の土地で、土地代を親に支払いながら家を建てる場合は、支払う土地代によって相続時の「相続税評価額」が変わってきます。

また、権利金（礼金のようなもの）相当額の贈与とみなされるため、その権利金相当額に対して贈与税が課せられることになります。

3つ目の、親名義から子供名義に変更する場合は、贈与税がかかることになります。親から子に土地を譲る際、お金を取ることはほとんどないと思いますが、「みなし贈与」といって譲った価格と時価との差額が贈与税の対象になるのです。

父母や祖父母など(直系尊属)から贈与を受けた場合で、その年の1月1日において20歳以上である子供や孫への贈与を「特例贈与財産」といいます。

例えば、親から時価2,000万円の土地を500万円で譲り受けた場合、差額の1,500万円が贈与税の対象となります。

1,500万円から基礎控除額110万円を引き、その金額に税率をかけて控除額を引きます。

【例】
1,500万円－110万円（基礎控除額）＝1,390万円
1,390万円×40％－190万円＝366万円

このような計算になります。1,500万円の特例贈与財産を受け取った場合は贈与税として366万円を支払わなければならないということです。