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不動産を売却するときの「仲介」ってそもそもなに？
そもそも、不動産仲介とは何なのか？また怪しい会社を見つける方法はあるのか？今回は、不動産の仲介会社や手数料について詳しくご紹介します。
- 不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）
- 売主の代わりに宣伝活動を行い、不動産を買いたい人を探してくれる
- 購入希望者があらわれたら売買契約を結ぶ
- 仲介してくれた不動産会社に報酬（仲介手数料）を支払う
不動産を売却するときの「仲介」とは、不動産を売りたい人と買いたい人を繋げるものです。不動産を売却するとき、不動産会社に仲介を依頼すると、売主に代わってその不動産を買いたい人を探してきてくれます。
依頼する際に結ぶ契約を「媒介契約」と言い、媒介契約を結ぶと不動産会社が宣伝活動を開始し、買いたい人を探してきてくれる仕組みです。
購入希望者があらわれて、購入が決まったら売買契約を結びます。その時点で、仲介してくれた不動産会社に支払う報酬を「仲介手数料」と言います。
不動産仲介と買取の違い
不動産を売るときは、仲介のほかに買取という方法もあります。買取では、不動産会社に売却したい不動産を買い取ってもらいます。
買取は、確実に売れる、また早く売れるというメリットがありますが、その分売却価格は仲介の場合と比べて、安くなる傾向にあります。
急ぎの場合、また金額はあまり問わない場合には買取でもいいかもしれませんが、もし時間に余裕があって、できるだけ高い金額で売りたいときは仲介がおすすめです。
仲介手数料とは？
「仲介手数料は高い！」というイメージがありますが、どのように設定されているのでしょうか？ここでは、仲介手数料について詳しく解説します。
契約が成立したときに払う手数料
先ほどもご紹介したとおり、仲介手数料は売買契約を結び、不動産が売れたときに、そのお礼として不動産会社に支払うお金です。
自分たちの代わりに宣伝活動を行い、購入者を紹介してくれた…ということで、報酬として支払います。あくまでも「成功報酬型」なので、売買契約が成立するまで払う必要はありません。
契約締結時に50％を、不動産の引き渡し完了時に残りの50％を支払う形式が一般的ですが、まとめて支払ってももちろんOKです。
仲介手数料は法律により上限が決まっている
仲介手数料は、法律によって上限が定められています。
| 依頼者（一方）から受け取れる報酬額 | |
| 取引額 | 報酬額（税抜） |
|---|---|
| 取引額200万円以下の金額 | 取引額の5％以内 |
| 取引額200万円を超え400万円以下の金額 | 取引額の4％以内 |
| 取引額400万円を超える金額 | 取引額の3％以内 |
※仲介手数料は消費税の課税対象となるので、別に消費税がかかります。
不動産会社は、販促（広告費）、不動産調査費用、契約手続き費用、不動産購入希望者の案内といった仲介を行ってくれますが、それによる費用を仲介手数料と別に請求されることはありません。
このような名目で別途費用を請求される場合は、良心的な不動産会社とはいえませんので、どのような費用がかかるのか事前に確認しておきましょう。
ただし、通常の仲介では発生しないような出張や広告宣伝を依頼する場合は仲介手数料と別に費用がかかることもありますので注意してください。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、上限が決まっていますが計算方法が少しややこしくなっています。例えば、売買価格が1,000万円の場合、「400万円以上」に該当するから3％…というわけではないのです。
【売買価格1,000万円の仲介手数料の計算方法】
- 200万円までの部分：200万円×5％＝10万円
- 200万円超 400万円までの部分：200万円×4％＝8万円
- 400万円超 1,000万円までの部分：600万円×3％＝18万円
合計：36万円（＋消費税）
このように、分解して計算する必要があるので少し難しいのです。400万円を超える場合は、速算が使えます。
売買価格×3％＋6万円＋消費税
こちらの計算式で上限額を出すことができますので、売買価格が400万円を超える場合はこちらの計算方法を使ってみてください。
仲介手数料無料の会社のカラクリ
最近、「仲介手数料無料」と謳っている不動産会社が増えてきています。
実は、不動産会社の収入は仲介手数料なので、これをもらわないと収入はゼロになってしまいます。したがって、仲介手数料が無料ということはなく、どこかで収入を得ていることになります。
仲介には、「片手仲介」と「両手仲介」の2種類あります。売主と買主がそれぞれ仲介を依頼し、それが別の不動産会社である場合、片手仲介になります。
片手仲介では、売買契約が成立すると、売主側の仲介会社は売主から、買主側の仲介会社は買主から仲介手数料をもらいます。
一方、売主と買主が同じ仲介会社に依頼した場合、両方から手数料をもらうことができます。これを両手仲介と言います。両手仲介の場合は、売主から手数料をもらわなくても買主からもらうことで利益を確保できます。
つまり、売主に「手数料無料！」と宣伝することで、売主を集めることができ、集客率がアップするのです。物件が多くなると買いたい人が集まってきて、自然と売れやすくなります。そのため、売主から手数料をもらわなくても成り立つというわけです。
それ以外の理由ももちろんありますが、仲介手数料無料を謳っているときは、両手仲介であるケースが多いです。
不動産会社の正しい選び方
不動産会社を選ぶときに、気を付けたいポイントをまとめました。
ネームバリューだけでなく販売実績やサービス内容をチェック
有名な不動産会社だから大丈夫！と思うのは少し危険です。大事な不動産の販売をお願いする会社ですから、しっかりと販売実績の確認をしておく必要があります。
また、不動産会社によってサービス内容が異なりますので、そこもチェックしておきましょう。
- 売り出して3ヶ月以内に売れなかった場合は査定価格の90％以内で買い取る
- 問い合わせ～アフターフォローまで1人の営業マンが担当する
- 営業担当者の97％が宅建の資格を持っている
- 土地診断・補修保証・ハウスクリーニングなどのサービスを用意している
- 空き家トータルサポート・土地測量調査サービス・住宅設備修理サポートといったサポートが充実している
このように、不動産会社によってサービス内容が異なります。力を入れている分野（マンション・一戸建て・土地）なども異なるため、不動産会社の特色を見て決めるのがおすすめです。
売却したい物件と同じような物件の販売実績があるかチェック
「売却する不動産と同じような条件の物件を実際に売った実績があるか」というのも大事なチェックポイントです。
販売実績がないと、比較する対象がないので相場がわからないまま不動産会社に任せるしかなくなってしまいます。同じような家、マンション、土地の販売実績があるか事前に確認しておきましょう。
「囲い込み」をしない会社か必ずチェック
不動産会社は通常、売主から不動産売却の仲介を依頼されると、大臣指定のデータベース指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録します。
不動産業界全体で、物件の情報を共有し、早く売れるように努めなければならないのですが、たまに「囲い込み」と呼ばれる行為をする不動産会社があります。
囲い込みとは、ほかの不動産会社から「こちらの物件を買いたがっている人がいるので案内させてほしい」という連絡を受けたとき、「もう申し込みが入っているので無理です」とウソをついて断ることです。
自分の会社で売りたいがためにウソをついて物件を独占することは法律で禁止されています。しかし、囲い込みをしているかどうかを見極めるのはとても難しいことです。
あらかじめ、囲い込み行為をしていないか不動産会社に確認しても「うちはしています」と正直に言うとは考えられません。この場合は、口コミなどのチェックが有効です。
「なかなか売れなかった」「囲い込みと取れる行為をしていた」…という口コミを見つけたら、まずその不動産会社は信用しない方がいいでしょう。
営業マンの人となりや販売実績をチェック
不動産が売れるか売れないかは、営業マンによるところも大きいと言います。
電話対応をしてくれた営業マンや、訪問査定に来てくれた営業マンの人となりをチェックすることも忘れずに！また、営業マンの販売実績もあらかじめ聞いておくといいでしょう。
仲介での不動産売却はラク！でも注意したいポイントも…
- 仲介手数料は、不動産が売れたときに不動産会社に支払う手数料
- 仲介手数料には上限がある
- 仲介手数料無料にはちょっとしたカラクリがある
- 信頼できる不動産会社を探すことが大切
仲介での不動産売却は、不動産を売りたい人のほとんどが選択する方法です。自分で売る方法はなかなかハードルが高いですし、買取になると金額が下がってしまうので、仲介での不動産売却が一番おすすめです。
仲介手数料は上限が決まっているので、あらかじめ計算式を知っておくと、びっくりするくらい高い手数料を請求されたときにも、指摘できるので安心です。
売却したい不動産が希望価格で売れるかは、不動産会社、もっと言えば営業マンにかかっています。できるだけ高値で、スムーズに売れるように、信頼できる不動産会社を選びましょう！
まずは自分の家の「査定価格」を知っておくことが大切！
家を売るかどうかを決める前に、まずは家の査定価格を知っておきましょう。
できるだけ査定価格を高めるために必ずやってほしいのが「比較する」ということです。査定を1社に絞らず、数社にまとめて依頼するのです。
そうすることで、一番高い金額をつけてくれる不動産会社がわかるだけでなく、平均価格というのもわかります。最終的に売り出し価格は売主が決めることになるのですが、その際の参考にもなります。
下記のように過去の査定額よりも最高額がつく事例があがっています。
＜事例A＞兵庫県加古川市
(売主予想)1,780万円⇒(実際の売却額)2,780万円
＜事例B＞大分県大分市
(売主予想)1,650万円⇒(実際の売却額)2,650万円
チャット形式で質問に答えるだけで簡単に査定してもらえますよー。
